📌 Pourquoi parler de rentabilité locative ?
En 2025, l’immobilier locatif reste un pilier de l’investissement pour les particuliers. Mais dans un contexte de taux d’intérêt élevés et de marché tendu, la rentabilité est plus que jamais un critère décisif.
La question est simple : quelle rentabilité brute viser pour que votre projet tienne la route ?
🎯 Objectif : viser 8 % brut pour l’autofinancement
Le seuil généralement admis pour qu’un investissement s’autofinance (loyers couvrant crédit + charges) tourne autour de 8 % brut. En dessous de ce niveau, l’investisseur doit souvent compléter avec un effort d’épargne mensuel.
🔎 Comment calculer la rentabilité brute ?
Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d'achat) x 100
Exemple : un bien à 120 000 € loué 800 €/mois = 800 x 12 / 120 000 = 8 %
⚠️ Si effort d’épargne > 200 €/mois → attention
Un projet qui nécessite un effort d’épargne mensuel supérieur à 200 € est souvent un signal d’alerte. Cela signifie que :
- Soit le rendement est trop faible
- Soit le prix d’achat est trop élevé par rapport au loyer
- Soit les charges sont mal estimées (travaux, taxe foncière, etc.)
Dans ce cas, il vaut mieux continuer les recherches ou négocier le prix plutôt que de s’enfermer dans un projet peu rentable.
💡 Exemple concret
Un investisseur trouve un studio à 100 000 € :
- Loyer visé : 550 €/mois = 6,6 % brut
- Mensualité de crédit : ~520 €/mois
- Charges + impôts : 180 €/mois
- ➡️ Total dépenses : 700 € / mois
- ➡️ Cash-flow : -150 € / mois
🔴 Résultat : effort d’épargne > 150 € → ce n’est pas un bon projet à ce prix.
✅ Comment trouver des projets à 8 % ?
- Cibler des biens à rénover ou négocier fortement
- Se tourner vers des zones avec tension locative modérée
- Explorer des niches : colocations, LMNP étudiant, divisions, etc.
🧠 À retenir
- 8 % brut = seuil moyen pour un projet autofinancé
- Un effort d’épargne > 200 €/mois doit alerter
- Un bon investissement se calcule froidement, avant toute signature
📌 Pour aller plus loin
L’investissement locatif reste une arme puissante… à condition de viser juste dès le départ 🎯