En 2021, avec ma compagne, nous avons réalisé notre premier investissement locatif : un T2 bis à Biscarrosse, quasiment neuf, aucun travaux, bien placé, et qui se louait très bien. Sur le papier, c’était le projet idéal.
Dans la réalité, c’était un échec financier total : une fois le crédit, les charges et les impôts payés, nous étions à -500 € de cash-flow par mois. Oui, nous perdions 500 € tous les mois… en ayant « investi » pour nous enrichir.
Ça a été un coup de massue. On s’est retrouvés face à une décision difficile : continuer à perdre de l’argent en espérant que ça s’arrange, ou accepter que nous nous étions trompés.
Nous avons choisi de reconnaître l’erreur et de repartir de zéro. Nous avons revendu l’appartement avec une moins-value d’environ 15 000 €. Sur le moment, ça fait mal. Mais c’est à partir de là que j’ai décidé de me former à fond, et de ne plus jamais acheter un bien sans maîtriser les chiffres.
Cet article est né de cette expérience : mon objectif est de t’aider à éviter ce que nous avons vécu, et de te donner une méthode concrète pour savoir quelle rentabilité viser en 2026 si tu veux que ton investissement locatif soit vraiment un levier de liberté, pas un poids.
📌 Pourquoi la rentabilité est la clé d’un bon investissement locatif
En 2026, avec la hausse des taux, la pression fiscale et le prix de l’immobilier toujours élevé, la rentabilité réelle n’a jamais été aussi stratégique. Un projet correct en 2019 peut devenir catastrophique aujourd’hui si on ne fait pas les bons calculs.
La question centrale est simple :
À partir de quel niveau de rentabilité un investissement locatif devient-il réellement intéressant et sécurisé ?
🎯 Objectif à viser : 8 % brut pour l’autofinancement
Dans la majorité des villes françaises, 8 % brut est le seuil classique pour atteindre l’autofinancement. En dessous, tu devras très probablement mettre de ta poche chaque mois.
- 📍 6 % brut → généralement trop faible, cash-flow négatif
- 📍 8 % brut → autofinancement possible
- 📍 10 % brut → rentable et sécurisant
🔢 Formule simple : comment calculer la rentabilité brute
👉 (Loyer annuel / Prix d’achat) x 100
Exemple : un bien acheté 120 000 € loué 800 €/mois
➡️ 800 × 12 / 120 000 = 8 % brut
⚠️ Le seuil d’alerte : effort d’épargne > 200 €/mois
Si un projet nécessite plus de 200 € par mois d’effort d’épargne, c’est souvent mauvais signe.
Pourquoi ? Parce que tu perds ta liberté financière au lieu de la construire.
- ❌ Le rendement est trop faible
- ❌ Le prix est trop élevé pour le marché local
- ❌ Les charges ou travaux ont été sous-estimés
💡 Exemple réel que j’ai vécu (et ce qu’il m’a appris)
- Prix du bien : 175 000 €
- Loyer visé : 680 €/mois → 4,6 % brut
- Mensualité de crédit : 800 €/mois
- Charges + impôts : 380 €/mois
- ➡️ Total dépenses = 1180 €/mois
- ➡️ Cash-flow : −500 € / mois
🔴 Bilan : C'était un mauvais investissement. On a pris la décision difficile mais nécessaire de revendre à perte, avec environ −15 000 € de moins-value. Sur le moment, ça a été un gros coup dur… mais c’est ce qui nous a poussés à nous former sérieusement, à comprendre les chiffres en profondeur et à avancer avec intention.
À partir de là, j’ai décidé de ne plus jamais signer un projet sans que les chiffres parlent d’eux-mêmes.
📊 Comparatif simple (effort d’épargne selon rendement)
| Rentabilité brute | Cash-flow estimé | Niveau de risque |
|---|---|---|
| 6 % | −200 €/mois | ⚠️ À éviter |
| 8 % | 0 € | 👍 Sain |
| 10 % | +150 €/mois | 🚀 Très bon projet |
🧲 Comment trouver des projets à 8–10 % aujourd'hui ?
- 🎯 Cibler les villes périphériques, pas les centres saturés
- 🔧 Rechercher des biens à rénover pour créer de la valeur
- 🏠 Étudier les modèles rentables : colocation, LMNP étudiant, division
- 💬 Négocier agressivement (5 à 12 % est fréquent)
- 🧮 Utiliser des simulateurs avant toute visite
🧠 Ce que je retiens après plusieurs projets
- On n’achète pas un bien, on achète un rendement
- La liberté financière ne se construit pas sur l’espoir mais sur les chiffres
- L’argent se gagne à l’achat, pas à la revente
📎 Ressources pour passer à l’action
🔥 Conclusion
Si tu vises au moins 8 % brut et que tu prends le temps de poser chaque chiffre noir sur blanc, tu investis en adulte conscient, pas en joueur de casino.
Et si tu as l’impression d’avoir déjà fait une erreur, sache une chose : on peut toujours corriger la trajectoire. Mon premier projet raté m’a coûté de l’argent, mais il m’a surtout obligé à reprendre le contrôle.
🎯 L’immobilier peut réellement changer ta vie financière en 5 à 10 ans, à condition qu’on le travaille avec méthode, lucidité… et sans se raconter d’histoires.
Envie qu’on regarde ton projet ensemble, posément et chiffres à l’appui ?
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